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宅基地能否流转
出处:东莞律师   发布日期:2017/5/27 11:42:14   浏览次数:657
关键字:东莞律师 宅基地 流转

      首先亮明观点,从目前的实定法看,部分中央文件禁止宅基地向城镇居民流转,但就农村内部而言,我国法律并不绝对禁止宅基地流转。所谓法不禁止即自由,只要法律没有明确禁止,农民作为宅基地使用权的权利人,自然<natural>享有转让的权能,当然有人会以《土地管理<managing>法》关于一户一宅的强制性规定来反驳,这在后面会讲到,系对一户一宅的理解错误。

1、从目前实定法上看,法律虽然没有从正面明确规定宅基地可以<can>转让,但是<But>却从侧面多次印证了这个观点:

(1)《龋 dù>范ㄍ恋厮校約uǒ yǒu>权和使用权的若干规定》第四十九条:接受<accepted>转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许<yǔn xǔ>继续使用的,可暂确定其集体土地建设<building>用地使用权,继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设<building>用地使用权。——此条明确表明,国家实际承认<admitted>了宅基地是可以<can>转让的,而且<ér qiě>即使是超过”一户一宅“的范围,也是可以承认<admitted>的。

(2)《宪法》第十条:土地的使用权可以依照法律的规定转让。——表明了宅基地使用权的可能<kě néng>性。

(3)《物权法》第一百五十二条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理<managing>法等法律和国家有关规定。——说明物权法没有直接禁止宅基地适用权转让,甚至在一定程度< dù>上承认了转让的可能<kě néng>性。

(4)《土地管理法》第六十二条:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。——在一定程度上认可了转让、出租的合法性。

(5)《关于加强农村宅基地管理的意见<yì jian>》:农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。——也从侧面承认了农民可以将住房出卖、出租、赠与他人。

(6)《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知<supercup>》等规定城镇居民不得在农村购置住房,这虽然是一种禁止,但也可以认为,其只禁止宅基地向城市<chéng shì>居民流转而并未禁止农村内部流转。

2、也有人基于实定法的其他<other>规定反驳宅基地的可流转性,主要<main>包括<included>:

(1)《土地管理法》第六十二条:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。——很多人认为一户一宅是法律的强制性规定,因此<therefore>即使是在农村内部流转时,多数情况下也会导致一户两宅或多宅,此时构成违反法律强制规定,无效。此处系对一户一宅的理解错误,所谓一户一宅实质仅针对申请取得宅基地而非继受取得宅基地,通过继承等继受方式取得宅基地,即使超出了一户一宅的范围,也应受到法律承认。这种观点得到众多实定法的侧面印证,《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知<supercup>》:”一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。另外有权威学者也持此种观点,王利明:“一户只能拥有一处住宅”的限制性规定,主要<main>是就申请而言的,是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制,而不是对宅基地使用权继受取得的限制。

(2)《土地管理法》第六十三条:农民集体所有<suǒ yǒu>的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设——此条应当注意<zhù yì>,在我国农用地转为建设用地必须经过严格审批,此条的立法目的是为了控制农村农用地私自转为建设用地。而宅基地本来就是用来建设,故与此条无涉。

(3)《担保法》第三十七条规定,宅基地不得抵押;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件禁止城镇居民在农村买房——宅基地不得抵押是法律的明确规定,但并未规定不得转让;另外中央的政策等在我国实际具有法的性质,法院在判决中也多会引用,此种规定可以认为是法律对宅基地向城市<chéng shì>流转的限制,同时导致买卖合同无效。但是<But>法律并未禁止宅基地在农村的流转,故可以认可在农村流转的合法性。

3、宅基地在农村内部流转需要具备的条实定法没有限制宅基地在农村的流转,那流转的范围是多大呢?这一点法律并没有明确规定。首先,理论上一般认为,基于宅基地的身份性和福利性,其仅限于在集体经济<jīng jì>组织内部成员之间流转。如王利明教授认为,宅基地使用权尽管是一项财产<fortune><property>权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定的范围内进行,即只能在集体经济<jīng jì>组织成员之间进行自由转让。其次,受让人无需满足<meet>无宅基地的要求,基于之前对一户一宅的分析,并不严格限制受让人宅基地的数量,只要是同一组织成员、合法交易、意志自由,即应当承认流转的合法性,但是根据《土地管理法》的规定,房屋出卖后不得再申请宅基地。最后,宅基地使用权发生<occasionally occurred>最终移转的效果,一般以变更登记为前提。宅基地使用权的取得遵循登记对抗主义,无需登记也可取得使用权,但宅基地使用权的变更则相对复杂,根据《土地管理法实施条例》第六条:因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土……土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。根据此规定,宅基地流转实际是登记要件主义,变更登记后才发生<occasionally occurred>移转。但实际农村很多宅基地在初始取得时并未进行登记,农户仅持有建房审批表,对于此种情况下的流转应当按“登记对抗”来处理,未经变更登记也发生效力。比如《物权法》第一百五十五条:已经<have been>登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,此处即从侧面表明,未进行初始登记的宅基地流转,也无需办理变更登记。

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